こんにちは。
不動産投資アカデミーの小川です。

不動産投資アカデミー行なっているコンサルティングなどで不動産投資家の方々の生の声を聞く機会があり、現場の声を聞いていると、現状は良い物件が少なく、収益物件を見つけることが難しくなってきていることがよく分かります。

その上、銀行の融資も下りにくくなっており、
不動産投資は厳しい状況が続いています。

良い物件がない中でも、たまに見つかる優良物件。
しかし、せっかく優良物件に巡り会えたとしても、
買い付け希望者が多く、なかなか優良物件を手にすることができない、

また、せっかく良い物件を見つけられても
融資が通らずに買えない、融資で引っ張れる金額が少なく
多額の元手資金が必要になり、買えない、という状況になることもあります。

しかし、このような、優良物件が少なく、なかなか融資が通らない時代でも
不動産投資の本質を押さえている人、豊富な自己資金を持っている人など
不動産投資を成功させている人がいることは事実です。

なかでも、築古の物件を低資金で購入し、改修を施し、
別の物件として仕立て上げ、売却、もしくは高利回りで賃貸に出す
リノベーション投資が注目されています。

少ない元手で高い売却益、高利回りを得ることが できるリノベーション投資とは？

優良物件が少なく、融資が厳しくなっている今の時代は、
頭金として使える現金を多く持っている人は有利です。

現金を多く持っていることは有利なのですが、
今はモノが売れない時代でもあり、景気が良い世の中ではありませんので、
多額の現金を用意しようと思っても難しい面があります。

そこで、多額の頭金を必要とせず、通常の不動産投資よりも
小さな元手で不動産投資を可能にする一般的な不動産投資とはひと味違う不動産投資、
リノベーション投資が注目されています。

リノベーション投資の特長は誰もが見向きもしないような物件(主に築古物件)を
安く手に入れ、物件をしっかりと改修して新しい物件に仕立て上げ、
売却、もしくは高家賃で賃貸に回すことができることです。

リノベーションはリフォームのように古い物件を全面刷新して
新しい物件にするということではなく、
築古という特性を活かしながら改修を行ないます。

誰も見向きもしないような築古の物件などをてがけることで
通常の不動産投資よりも元手を安くできるため、
改修工事に十分な資金を回すことができ、高付加価値をつけやすくなります。。
そのため、売却の際に利益が膨らむことはもちろん、
賃貸で出す場合には高利回りとなる可能性が高くなります。

あなたがリノベーション投資を行なうことで…

リノベーション投資を行なうことで、通常の不動産投資よりも少ない元手で
不動産投資が可能になり、

・すぐに売却してまとまった現金を手に入れる
　　→別の優良物件を購入する際の頭金として使えます

・売りに出さずに高利回り物件として賃貸に出す
　　→元手が少なく高利回りですので、資金回収が早く、
　　　融資を受けたとしても、借り入れリスクが低くなります

といったことが可能になります。
さらに、賃貸に回して投入資金を回収したあとに売却することも可能です。

通常の不動産投資よりも少ない資金で、貯金でも十分始められる
不動産投資がリノベーション投資の利点の1つです。

貯金で始められるほどの元手であれば、
当然ながら借り入れリスクが抑えられる、借り入れリスクがゼロになる
ということも意味しますし、そもそも融資の壁がなくなります。

また、リノベーションした物件を売却した利益は
次の物件を購入する際の頭金としても使うことができます。

つまり、リノベーション投資によって

1．安く購入した築古物件を改修し、付加価値をつけて売却し、現金を得る

2．売却益を次の物件を購入する際の頭金として使うことができる

3．リノベーションした物件をすぐに売却せずに高利回り物件として賃貸に出す

4．低資金で高家賃を取ることも可能なため、高利回りとなり、
　　短期間で資金を回収しやすく、投資資金回収後に売却することも可能

5．低資金での投資が可能なので借り入れリスクが抑えられる

といったメリットがあります。

築古物件が宝の山に変わる、
少ない元手で築古物件を手に入れ、
付加価値をつけて高く売るための3つのステップ

リノベーション投資を成功させるステップは非常にシンプルです。

1．物件を選ぶ

2．入居者を意識したデザインをもとに改修工事を行なう

3．改修した物件を売却、もしくは賃貸に出す

もちろん、融資を受ける場合には融資をどう受ければいいのか、
ということも重要な要素ですが、低資金で始める場合には
融資の心配をする必要がありません。

リノベーション投資が他の不動産投資と最も違う点は改修工事にあるといっても過言ではありません。
誰も見向きもしないような築古の物件をいかに良く仕立て上げるかが、
成功のカギとなります。

STEP1
リノベーション投資の成功のカギを握る
良い物件を選ぶ際のポイントとは？

リノベーション投資をする上で最初のステップが良い物件を手にすることです。
中古物件を購入した時点でリノベーションが成功するかどうかは
ほぼ決まるといっても過言ではありませんので、
物件選びは慎重に進める必要があります。

基本的に築古の物件を安く買ってリノベーションし、
付加価値をつけて高く売るか、高利回りで賃貸に出すことが
リノベーション投資の出口となります。

築古の物件といっても玉石混淆ですので、物件の良し悪しを見定める必要があります。
当然、立地や間取りなど押さえなくてはならないポイントがありますし、
外見を見ただけで工事費がどのくらいかかるか素人が見ても
分かるポイントもあります。

ただ、素人が見ても分からない部分はどうしても専門家と一緒でないと
はっきりしないことがありますので、
専門家とともに物件を見ることは重要なポイントの1つです。

例えば、物件にシロアリがいる場合は原則、投資物件の候補から除外しますが、
場合によっては何とかなることもあります。
なかなか素人では分からない部分が出てきますので、
専門家の判断が必要になることもあります。

ところで、築浅の物件でも良さそうな物件があればいいと思うかもしれませんが、
実は築浅の物件をリノベーションする際には注意が必要です。
築浅物件をリノベーションしようと思うと、
結果的に予想以上に工事費がかかってしまうことがあるからです。

ですので、うまく築古物件を専門家とともに見つけることがポイントとなります。

STEP2
売却金額を上昇させ、高利回り家賃も可能にする
客付けがよくなるデザイン・工事のポイントとは？

以下は施工例です。雰囲気がだいぶ変わっていることが分かると思います。

工事前	→	工事後
工事前	→	工事後

築古物件をしっかりと改修することによって他の物件との違いが生み出され、
その結果、高い売却益を得る、もしくは高家賃で賃貸に出せる、といった可能性が高まります。
改修工事がリノベーション投資の最重要項目と言っても過言ではありません。

築古物件をいかに効率よく、且つ効果的に工事をするかが重要になりますが、
しっかりとした改修工事によって高付加価値な物件となり、
他の物件との違いが明確になるということは押さえておく必要があります。

しっかりとした改修工事をするには業者とのスムーズなやりとりが必須です。
工事費を安くすることは重要ですが、値切りすぎてしまっては関係が悪くなりますし、
できあがりの品質に影響がでかねません。

また、デザインを良くすることは重要ではありますが、
凝ればいいというわけではありませんので注意が必要です。
凝れば凝っただけコストも増えますし、不要なデザインを施しても
住居者に喜ばれません。
住む人によって価値観は変わるからです。

例えば、配管がむき出しになったようなデザインにすると
若者にとっては良い雰囲気の物件となることがありますが、
同じ物件を年配の方が見るといつ工事が終わるのか？と思われ、
とても満足してもらうことはできません。

つまり、築古であるということを活かしたデザインを目指し、
住む人のことを考えることが必要になります。

STEP3
リノベーション投資の出口、
物件の売却、賃貸に出す際のポイントとは？

物件を購入し、改修工事を行ない、物件を再生させた後は
売却するか賃貸に出すかになりますが、ここで客付けができてはじめて
リノベーション投資のゴールとなります。

築年数だけで判断されてしまっては、物件をいくら良く再生したとしても
見てもらうことすらできません。
物件を見てもらえれば価値が分かってもらえる、ではなく、
実際に物件を見てもらわなくてはなりません。

そのためには、不動産業者さんとのやりとりが重要になります。
リノベーションした物件は通常の物件とは違いますので、
不動産業者さんとの付き合い方も変わってきます。

リノベーションした物件に合ったプロモーションが必要になります。

そう言うと難しい面があると思われるかもしれませんが、
ある方法を使えば、スムーズに客付けがしやすくなります。

そして、3つのステップに共通する 重要なポイントとは？

物件を探す、改修工事をする、客付けをする、この3つのステップのいずれにも
関わってくるポイントがあります。

それは、チーム作りです。

1人でリノベーション投資をやろうと思ってもなかなかうまくいきません。

不動産業者とのつながりや投資仲間のつながりがあるからこそ、
良い物件を見つけることができます。
また、リノベーション後も耐えうる物件かどうかの判断は
素人では難しいことがありますので、建築に詳しい人の助けが重要になります。

また、1人で改修工事をやることも不可能ではありませんが、
手間と時間を考えたら非効率的でしょう。
高付加価値をつるためにはデザイナー、工事業者とのやりとりも重要です。

そして、売却する際にも賃貸に出す際にも不動産業者がいるからこそですし、
スムーズな手続きには司法書士さんなどとの協力も必要です。

つまり、専門家をうまく集められるかどうかがポイントとなります。

そう聞くと

「なんだか大変そうだ・・・」

そう思うかもしれませんが、
リノベーションに関して何の知識もなかったにもかかわらず
リノベーション投資に何度も成功していることは事実です。

リノベーション投資を成功させるためのチーム作りにはコツがあるのです。

・物件周りの際に同伴してもらう専門家をどう見つけ、うまく関係作りをするのか？
・デザイナーさんとのやりとりをスムーズにし、すばやく品質の良いデザインを施すには？
・工事業者をどう選ぶのか？
・どう不動産業者と付き合っていくのか？

こういったコツを押さえることで、リノベーション投資の3ステップが
スムーズに進むことになり、以下のような実績を上げていることはまぎれもない事実です。

以下は、今回お話をしていただく内海さん、石井さんが実際に行なった
リノベーション投資の一例です。

・120万円の物件を460万円でリノベーションし、980万円で売却、400万円の利益
・630万円の物件を670万円でリノベーションし、1,850万円で売却、550万円の利益
・650万円の物件を500万円でリノベーションし、1,350万円で売却、200万円の利益
・640万円の物件を1,200万円でリノベーションし、利回り25%
・2,000万円の物件を350万円でリノベーションし、利回り15%

　　※諸経費は除く

インターネット上の情報は不特定多数の方に見られることになりますので、
場合によっては不都合が起こる可能性があり、多くの事例をインターネット上に
公開することができません。
ですので、インターネット上では事例の一部しか公開できませんが、
セミナーではもっと多くの実績を公開したいと思います。

具体的にどうすればリノベーション投資で成功できるのか？

貯金でも投資できるほどの低資金で可能なリノベーション投資。
単に築古の物件を見つけて改修工事をするだけでは、
高い売却益、高利回りは期待できませんが、
何の知識もなくても成功できていることは事実です。

では、具体的にどうしたらうまくいくのか？

そこで、実績のある内海芳美さんと石井由花さんが
リノベーションを直接指導し、あなたに実践していただくリノベーション投資実践塾を
開講することにいたしました。

お二人ともお忙しい方であり、内海さんは香川県、石井さんは広島県の方ですので、
なかなか東京でお話をしていただく時間がとれない状況でした。

が、優良物件が少ない今の時代ですから今まで見向きもしなかったような
物件が宝となるような可能性を秘めているリノベーション投資を
是非ともあなたに知ってもらいたいと思い、
何度もスケジュール調整をして私から無理を言ってようやく今回のセミナーを
実現させることができるようになりました。

リノベーション投資実践塾とは？

築年数の古い不動産を購入し、リノベーションにより不動産の
価値を上げ高値で転売（又は賃貸）するノウハウを、リノベーションを
ビジネスにして実績のある内海芳美さん、石井由花さんの２人が直接指導し、
あなたに実際にリノベーション投資を行っていただく塾です。

講師紹介

内海芳美
香川県生まれ。
株式会社ひだまり不動産取締役。
結婚時に住んでいた一戸建てを賃貸に出したことから、不動産業に開眼。
著書出版を機にマスコミから注目され、不動産セミナー等、講演依頼が殺到。
2006年には、株式会社ひだまり不動産を設立。
地元高松で中古住宅のリノベーションを次々に手掛け、女性起業家としても注目される。

著書に
「家賃収入が月収を超える！」（広瀬智也、束田光陽共著　2005年ソフトバンククリエイティブ）、
「リノベーション投資のヒミツ」（2008年アスペクト）、「人生マル得不動産経営のススメ」（加藤千春、石井由花共著　2009年ごま書房）

石井由花

広島県生まれ。アイエスワン有限会社代表取締役。
高校を卒業後、美容室に勤務。
自宅一部を貸したことを機に25歳で賃貸経営を始める。
2006年地元広島でリノベーション専門不動産会社アイエスワンを設立。
女性の観点を重視した自社ブランド「Reno＊Reno」（リノリノ）の斬新なデザインは、
現在陥穽待ちの希望者が待機している。

著書に「人生マル得不動産経営のススメ」（内海芳美、加藤千春共著　2009年ごま書房）

リノベーション投資実践塾の内容を一部公開します

リノベーション投資実践塾はこんな方にお勧めです

・すでに不動産をお持ちの方で、ご自身の物件の付加価値を上げたい方
・商売を行っていて新たに収益の柱を作りたい方
・不動産業、建設業者の方
＊ある程度現預金がある方は、始めやすいです

リノベーション投資実践塾で何を行うのか？
事例を紹介しながら詳細をお伝えする無料説明会を開催します

説明会は内海さんは高松、石井さんは広島の人で頻繁に
東京に来ることができないので不動産投資アカデミーの小川が説明します。

無料説明会概要
「築古物件が宝の山になるリノベーション投資
－リノベーション投資実践塾無料説明会」

講　師 　不動産投資アカデミー代表　小川　武男

内　容　　少ない元手で始め高収益を取ることができるリノベーション投資を事例を交え解説し、リノベーション投資実践塾の概要について説明。 なぜ、不動産の知識が全くなかったにもかかわらず、 リノベーション投資で成功できたのか？
その秘訣を書籍、ブログでお馴染みの内海芳美さん、石井由花さんが実際にどのようにしてリノベーション投資を行ってきたかを解説いたします。
（無料セミナーはお二人は参加されません）

日　時
2010年
9月3日（金）19時～21時(18時45分開場)←満員御礼
9月6日（月）19時～21時(18時45分開場)←満員御礼
9月10日（金）19時～21時(18時45分開場)←満員御礼

費　用　　無料
定　員　　各回先着20名様
会　場　　あうるすぽっと　３階会議室
　　　　　　豊島区東池袋4-5-2 ライズアリーナビル2F・3F
アクセス　・「東京メトロ 有楽町線 東池袋駅」6・7出口より直結
　　　 　　・「JR池袋駅」（東口）より徒歩10分 ※JR池袋駅 東口を出てグリーン大通りを直進

リノベーション投資を知ることで、普段なら
築古不動産があなたの宝の山となるでしょう

リノベーション投資を知っているかどうかの違いで、
今まで見過ごしていた物件が実は投資対象として
考えられる物件になることは十分にありえます。

見方を変えると、今まで投資対象となり得る物件を
リノベーション投資を知らないばかりに
見落としていたということにもなります。

ただでさえ、優良物件が少ない今の状況で見落としがあるということは
非常にもったいないことです。

リノベーション投資を知ることであなたの物件選びの選択肢が増え、

・低資金で築古物件を購入し、短期間で売却益を得て次の物件購入の際の頭金に充てる

・高利回り物件として短期間で投資資金を回収し、収益を得る

・資金回収をした後に物件を売却して、家賃収入、売却益の両方を得る

といった道が見えるようになります。

今回のリノベーション投資のお話を機に今後のあなたの不動産投資が
より充実したものになるものと思います。

優良物件が少ない状況が続いていますが、新たなチャンスが
見えている私たちだけでも明るく、希望を持って不動産投資を
成功させましょう。