競売で区分所有物件を手に入れるのがベストかどうかは●●様ご自身が 自己責任において投資判断をされることで、人により答えが違うので それがベストかどうかは残念ながら私は言える立場にありません。 ですので私のこれまでの経験から話をします。

確かに区分所有物件を競売で安く手に入れて高利回りで収益を稼ぐというのは 有効な方法の一つだと思います。 サラリーマン大家として本をたくさん書いている××先生は この方法で物件をたくさん取得されていたと記憶しています。

>確かにインターネットなどで２０パーセント以上の利回り物件が多く、数年も経 >てば >完済して管理費、諸費用だけ払えばいいと思いますが

一つ言えることは中古の区分所有物件で賃貸目的に購入しようとした場合、 融資は下りにくいということです。

それは賃貸用の区分所有物件に金融機関は担保価値を見てないからです。 あるい資産価値そのものを見ていないともいえます。

中古の区分所有物件を自宅用に購入しようと住宅ローンを組む場合、時価評価額 に対して担保掛目は７０％見るのに対して、賃貸用だと担保掛目を３０％しか 見ないのです。

つまり、時価評価額が２，０００万円のマンションを自宅用に購入する場合 金融機関は担保評価額を１，４００万円で見るのに対し、賃貸用の場合、 担保評価額を６００万円しか見ないのです。 単純にいうと同じ物件でも用途によって１，４００万円借りることもできれば ６００万円しか借りられないこともあるということです（実際は返済能力を 加味して判断するのはもちろんのことです）。 ここが借り入れが難しいと言った理由です。

また、区分所有物件は築年数経過とともに価格の下落が激しいので資産価値を 金融機関は見ることができないのです。

ですので競売かどうかを問わず区分所有建物を購入する場合は、現金なら ご自身の責任において投資をすることは一向に構わないと思いますが、 お金を借りて購入しようとしても融資が下りにくいと考えておいていいと思います。

あと私のマニュアルで区分所有物件への投資を否定している理由としては、収入が １００か０かどちらかだからです。

つまり入居者がきっちり家賃を払ってくれている限りは問題ないのですが、 家賃不払いや退去の場合収入が１円も入ってこないという点です。 入居者がいなければ利回り２０％も絵に描いた餅でしかありません。 つまり、収入のリスク分散ができないからです。 これは金融機関が融資を出さない理由の一つでもあります。

税金についてはアメリカと日本では制度が違うので一概には比較できません。

ただ、不動産所得については、おっしゃるとおり、
減価償却やそれ以外の経費を使うことが可能です。

ですから、サラリーマンのように源泉徴収で税金を差し引かれることがありませんので、 税金の支払い額を抑えることが可能です。

減価償却以外の経費について言うと、 自宅の家賃や車代、ガソリン代、電話代、セミナー代、本代などの 費用も経費にすることができます。

おっしゃるとおり、結果的に税金が安くなるというとらえ方で問題ないでしょう。

銀行の融資の基準は再建築のときでも同じです。
たとえローンがあっても、キャッシュフローがきちんと回るのであれば、 銀行は融資をしてくれます。

現在のローンと新しく建替えるローンを合わせて、キャッシュフローが 回ることが銀行の融資の条件になってきます。

ですから、この条件をクリアできるようにするためには、自己資金を 入れる必要がある場合もあります。

そうですね。
年収が上がる見込みがないのであれば、
職場を変えるのも一つの方法ですね。

もう少し給料のいい仕事を探してみましょう。

ただ、教材の中でも解説していますが、 保証人と合わせて、年収が500万円程度ないと融資を受けるのは難しいでしょう。

ただ、自己資金があれば、また話しは変わってきます。 保証人が自分より年収が低いのはかまいません。

合算して年収が500万円未満だと現時点で、すぐに不動産を購入するのは難しいでしょう。
ご成功を応援しております。

独立起業される予定とのことですが、収入の見込みは立っていますか？

サラリーマンをやりながらでも、 自分の給料分くらいでも稼げるようにしておかないと 辞めてからが大変です。

また、独立起業しようとするのであれば、 今の段階で多額の住宅ローンを背負うのはリスクです。

自宅を購入するよりも、投資用物件を買うことに注力すべきでしょう。 まずはビジネスの基盤をしっかり作ってから、退職することを考えるべきでしょう。

現在の状況が分からない中でのアドバイスですので、 適切かどうかは分かりませんが、ご回答とさせていただきます。