こんにちは、小川です。

あなたがそもそも不動産投資をしようと思った理由はなんでしょうか？
なぜ賃貸用の不動産を手に入れたいと思ったのですか？

・もっとお金が欲しい。
・不動産収入を得て豊かな暮らしをしたい。
・資産形成して人生を安定させたい。
・給料やビジネス以外からも収入が欲しい。
・セミリタイアしたい。
その他にも、いろいろな思いがあることでしょう。

このようなあなたが望む状態を手に入れるには、賃貸用不動産１棟では残念ですが達成は無理です。

なぜなら、たとえばあなたの年収が７００万円前後だとして
それ以上の不動産収入を手に入れたいとします。

その場合、一棟の不動産だけでそれを実現しようとすると
１億から２億円程度の物件を狙っていくことになるのですが
このクラスの不動産を買うには、自己資金も１０００万円以上用意する必要があります。

１０００万円以上の資金を投資用に用意できる人なら別ですが
もっと少ない資金でスタートする場合には
５０００万円から１億円程度の物件を狙い
その後物件と収入を増やしていくことが、あなたの望みを叶えるのに必要な戦略になります。

さらには、大型の一棟だけでリタイヤを狙うと
その物件が火災や地震で失ったり、何らかの事情で不動産を手放さないといけなくなったときに
一気に不動産収入を失うことにもなり、リスクの分散の面でも複数棟の購入を考えることは大切です。


しかし、世の中には物件を１棟購入した後にさらに買いたい不動産が見つかって、
銀行に融資のお願いに行くと
「今回は見送りさせていただきます」
と慇懃に断られてしまう人がいるのです。
しかも、かなり多くの方がです。

私自身、融資担当者として仕事をしていてお客様から融資の申し込みを受けても
融資を出すお客様もいれば出さないお客様も当然ですがいました。
融資を断ることは結構しました。融資を出していた以上に断りをしていたかもしれません。

時には神妙な面持ちで「申し訳ありません」。
時には無表情に「申し訳ありません」。
時にはニッコリ笑って「ダメです」。

と、融資を断っていました。


「サラリーマンだから融資額の上限があって・・・」
という話ではありません。
サラリーマンでも５棟、６棟と物件を所有している方はいらっしゃいます。


不動産投資で成功するのにサラリーマンであるとか、経営者（事業者）であるとかは
実はほとんど関係ないのです。

サラリーマンであっても不動産収入だけで豊かな生活を送ることは十分可能です。


では、私が融資審査をする上で、融資を出す、出さないの判断は
どこでしていたと思いますか？

収入、資産、財務内容、担保内容、属性・・・
一般的にはこれらを見て融資を出すかどうかを判断すると言われています。
しかしながら、実はこれらの要素では融資の可否そのものの判断はしません。

これらの要素は「あること」を見るための判断材料でしかないのです。
「あること」がお金を貸すかどうかを決める大事なポイントになるのです。

では、その「あること」とは何か？


それは「リスク」です。


融資で言う「リスク」とは、簡単にいえば「融資が回収できなくなる可能性」です。
そのお客様へ融資をすることがリスクが高いか低いかで判断しているのです。

人にお金を貸すことに１００％安全ということはありません。
多かれ少なかれどこかしらにリスクがあります。
そのリスクが許容できるのか、許容できないのか？
許容できないくらいリスクが高ければ融資を断り、リスクが許容できれば融資を出す。

これが融資というものです。

融資審査の本質がリスク、という事は経済がどうなろうと変わることはありません。
これを覚えておけば、あなたが銀行との付き合い方で悩むことはなくなります。

リスクを見るという本質をベースに、その時の舎兄経済情勢に応じた融資方針が掛け合わさり融資可否の判断になるのです。

融資方針が変わるのは、
「どれくらいのリスクなら受け入れていいか？」
の度合いが変わると考えていただいてもいいでしょう。


逆に言うと、銀行に「自分はお金を貸してもリスクが低い人」と認識させればお金を借りやすくなるということです。
実は何棟も不動産を取得している人は、意識的にせよ無意識的にせよこれができています。

逆に、不動産を１棟買ってその後融資を受けられなくなった人は、銀行がそれ以上お金を貸すことはリスクが高いと判断したからです。

そして、あなたが銀行にとってリスクが高いか低いかは
不動産投資では最初にどういう不動産を買うかで、その後融資を受けてさらに
不動産を買っていけるかどうかがほぼ決まってしまいます。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまうのです。

もちろんその他にも諸々の条件もありますが、
最初の不動産が、その後、あなたがさらに融資が受けられるかどうかを左右する一番の要因になります。
最初に買った不動産が仇となってしまったという例は、枚挙に暇がありません。
あなたが、不動産を買い進めていくにはどうしたらいいのでしょうか？

銀行は、融資を出す出さないはリスクが高いかどうかで判断します。

銀行があなたに融資をするリスクを判断する要因の一つは「キャッシュフロー」です。
融資の審査に持ち込まれた物件からどれくらいキャッシュフローが出るか？を見ます。

「キャッシュフロー」とはもっとわかりやすく言うと
その不動産からの家賃収入から経費や融資返済、税金を引いたあとどれくらいのお金を残すことができるのか？
ということです。

銀行はここを重視して審査しています。
キャッシュフローがたくさん出ればでるほど、リスクは低いと判断します。

キャッシュフローがマイナスとは、家賃収入だけでは経費や融資返済ができず他の収入から持ち出ししてしまっている状態です。
これでは不動産投資をする意味がありません。

マイナスのキャッシュフローの不動産を持っている人は「リスク」が高いとして銀行は融資を見送ります。

不動産を何棟も買って行けている人は、所有している不動産から十分なキャッシュフローが出ています。
不動産投資はお金を残さなければ意味がありません。

キャッシュフローがリスクの高い低いを決める要因の一つです。
このことは絶対に忘れないでください。

ただし、リスクを判断するのはキャッシュフローだけではありません。
キャッシュフローと同じくらい大切なポイントがもう一つあります。

キャッシュフローは、財務諸表の「損益計算書」に該当します。
財務諸表とは、会社やビジネス（不動産投資も立派な不動産賃貸業というビジネスです）のお金の状態を把握するためにつくられる計算書で、不動産投資の成功、不成功を決める非常に重要な資料になります。

財務諸表
企業の財政や経営状態を，利害関係者に報告する目的で作成される各種の計算書類。貸借対照表・損益計算書・剰余金計算書・キャシュ-フロー計算書など。

「大辞林 第二版」より

そして
損益計算書とは、どれだけ売上が出て、経費を使って最終的にはどれだけ儲かったか？
を示す資料になります。

損益計算書
財務諸表の一。決算に際し，1 営業期間における企業の経営成績を明らかにするために費用と収益とを対照して一表に表示した計算書。

「大辞林 第二版」より

しかし、損益計算書の内容がいいだけではだめなのです。
財務諸表のもう一つ、「貸借対照表」の内容も良くないといけません。

貸借対照表とは簡単に言うと資産と負債の関係を見るもので、資産−負債でどれだけ余剰がでるか？を見るものです。
そして、資産−負債の差額がプラスになった場合、その差額を「純資産」といいます。

貸借対照表
財務諸表の一。一定の時点における企業の財務状態を明らかにするために作成される表で，一方に負債と資本を，他方に資産を記入して両者を対照させるもの。バランス-シート。

「大辞林 第二版」より

不動産投資の場合の純資産とは、この計算式で求められます。

　純資産　＝　銀行の不動産評価額　−　借り入れ金額　　（がプラスの場合）

不動産投資で銀行から融資をうけるためには、純資産が多ければ多いほど良いです。

一方で、資産−負債のプラスの差額を純資産というのに対し資産−負債の差額がマイナスになってしまう場合があります。
このときのマイナスの差額を「債務超過」と言います。

会社の場合、債務超過になると倒産もあり得る危険な状態です。
実は優秀な融資担当者は、企業へ融資する場合、貸借対照表を見ただけで、損益計算書を見ることなくこの企業へ融資をしていいかどうかを瞬時に判断してしまいます。

それだけ貸借対照表は重要です。

重要なのですが、このことを不動産投資にあてはめてきちんと理解してつたえられる人は、そう多くはいないように見えます。

不動産投資の場合、貸借対照表の部分はどう評価するか？
これは持っている資産と負債を見比べます。

資産は、不動産の他、金融資産が入ります。
これと借入金（負債）との差がどれくらいあるか？です。
さらに、不動産の資産価格を見る場合、あなたが購入した金額では見ていません。

銀行が独自に算出した評価額と借入金額を見比べて判断します。
それで債務超過にならないか？を見ています。

債務超過になってしまったら、キャッシュフローがプラスになっていても次の融資は出ません。
キャッシュフローだけではだめだというのは、このためです。

銀行から融資を受けるためには、キャッシュフローがプラスであると同時に、資産と負債のバランスがきちんととれて純資産がプラスになっている必要もあるのです。

さらに、純資産がプラスになっている部分（銀行の不動産評価額−借り入れ金額がプラスの部分）については、その額の一定割合までを担保に入れて、次の不動産を買うための資金を借りることができるようになります。

いってみれば
はじめの不動産の価値が、つぎの不動産を買う手助けをしてくれます。

ひとつ不動産を買えば、その純資産のプラスが次の不動産を買うための融資に役立ち
２番目の不動産でも、その純資産のプラス部分が３番目の購入に使え・・・
と雪だるま式に資産を増やすことができるのです。

この仕組みこそがこれまでにたくさんのお金持ちたちが短期間で成功をおさめてきた秘訣中の秘訣なのです。

キャッシュフロープラスで、しかも
資産と負債のバランスを考え純資産がプラスになるように不動産を買う。

このような不動産の買い方こそが
しっかりと不動産収入を確保しながら短期間で資産を増やしていくための、一番の方法です。

この両方ができないと、不動産を何棟も買うことができなくなります。
キャッシュフローの大切さについては、一般によく書かれているのでご存じかもしれません。

しかし、資産と負債のバランスをどう取ったらいいのか？

これはあまり知られることがありません。
これを知らずキャッシュフローだけで判断し、不動産を買ったがために２棟目、３棟目に行けなくなってしまった人が多いのです。
これは、資産と負債のことまで考えていないからこうなったのです。

ただ、これも無理もない話です。
なぜなら、キャッシュフローだけでなく、資産と負債のバランスの大切さまで話をできる人がいなかったからです。

なぜなら、資産と負債のバランスを見るのは私のように銀行の人間が行っていることで、一般の人はこんなことを知らなくてもお金を借りることが出来ているからです。

ですので、ここでお話したことは一般にはほとんど知られていない話です。

ここまで読んだあなたは、もう既にその他大勢から一歩抜け出したのです。
ぜひこれを何度も読んで胸に刻み込んでください。

そうすれば、自然と不動産を３棟、４棟と買えて、今の給料以上の収入はもちろん、不動産収入だけで月収１００万円も夢ではありませんから。


とはいえ
キャッシュフローの出る物件を、資産と負債のバランスに気をつけて買う。

なんて話だけでは具体的にどんな物件を買ったらいいかがさっぱりわからないと思いますので具体的に成功する買い方について解説したいと思います。
そのためにこれからする話にでてくる２つの数字はきちんと理解してください。

これから成功する不動産の買い方で重要な２つの数値についてお話しする前に
なぜ、今回この話を私ができるのかを知って欲しいと思います。

なぜならあなたに成功できる不動産の買い方を教えるのが
元融資担当者の私、小川だけでなく
同じく不動産投資アカデミーの一員で不動産鑑定のプロである、齋藤靖之も加わっているからです。

成功する不動産投資のための物件の買い方というのは
ただ、オファーされた売り価格を鵜呑みにして安くてよい物件を探し回るような、受身の手法ではありません。

もしあなたが入手した売り情報が立地や物件の仕様などに文句が無く、価格だけがネックのような物件であれば
あなた自身が理想的な価格で購入できるように、売主や不動産屋に対して積極的にぐいぐい交渉することが必要なときもあります。

その交渉に、齋藤の鑑定の方法が強力な武器となります。

キャッシュフロープラスで、しかも純資産がプラスになるように不動産を購入し、短期間で資産を増やしていくためには、 私がお話しする銀行の考え方、銀行融資の攻略法が役に立ちます。

そこに齋藤の鑑定の手法を組み合わせることで、資産価値の高い物件をより良い条件で手に入れることができるようになります。

これまで、私が知る限り、銀行融資と不動産鑑定をセットで教えることができた人はいませんでした。

本来、融資と物件鑑定は極めて深いつながりがあるものなので
融資の面でも、投資の成功にも大きな効果を期待してもらって良いです。

それでは、成功する不動産の買い方で重要な２つの数値について解説します。

その数値とは

　担保価と指値
です。

１．担保価
銀行は、不動産の資産価格を見る場合、あなたが購入した金額では見ていません。

銀行が独自に算出した評価額と借入金額を見比べて判断します。
そして銀行が独自に算出した評価額のことを『担保価』といいます。

担保価（担保評価額）
金融機関が融資をするときは、借り手が返済不能になっても資金を回収できるように担保を取るのが一般的。このうち不動産などの物的担保に、融資額に見合う価値があるかどうか評価することを「担保評価」という。不動産の担保評価額は、地価や建築費、中古マンション相場、賃料相場、借家権の有無などを基に割り出す。そのため必ずしも実際の売買価格と一致するとは限らない。売買価格より担保評価が低いときは融資額が減ることも。

「Yahoo!不動産」より

銀行は、自分が貸した金額から、この担保価を差し引いてみて
それで債務超過にならないか？を見ています。

債務超過になってしまったら、キャッシュフローがプラスになっていても次の融資は出ません。
こうなってしまっては残念ですが、もう融資は受けられません。

では、債務超過を発生させないためには実際どうしたらいいのか？

現在、銀行は担保価を計算するために「積算評価」という数字を重視しています。

銀行の積算評価は、路線価という公に決められた土地の価格に、いまある建物をもう一度新築した場合の価格を足して、そこから建物の老朽化にともない価値が失われた分を差し引いて計算します。

担保価の出し方には他にも収益還元評価という方法がありますが、現在のところ収益還元評価は参考に見ている程度です。
ということは、積算評価で評価の出る物件を狙っていく。
或いは、積算評価額の範囲内で融資を受ける。
これが債務超過にならず物件を増やす方法になります。

実はこれ、不動産投資で何棟も取得していった方は普通に行っている方法です。
数年前にフルローンで不動産を買えていた時にも、自分なりに路線価から数字をはじき出し、積算評価の高い物件を取得していったのです。
こうして３棟、４棟と取得し、中にはサラリーマンを辞めた方もいるのです。

「積算で不動産の評価額を見て取得」していく。
これが時代に関わらず不動産投資で何棟も取得し成功している方が行っている方法です。
こうしていくことで、貸借対照表の純資産を増やして行き銀行からの融資を引っ張ってくるのです。

銀行は純資産の多い人に融資をしたいのです。
金融資産も含めて純資産の多い人には銀行は頭を下げて

「お金を借りてください」

と言ってきます（もちろんキャッシュフローも出ていないとだめですが）。
銀行の支店長はこういうお客様のところへ融資のお願いに行きます。

私も何度も融資のお願いをしたことがありますが全て純資産の多いお客様です。
金融資産も含めて純資産の多いお客様へは、銀行間の競争も起きやすく従って借入金利も低くできるのです。

何棟も不動産を取得できた方は、純資産が多い状態を作ることができたので銀行がついていけるのです。

債務超過の人には、にべもなく融資を断っている一方、純資産の多い人には頭を下げてお金を借りてもらっている。これが銀行の現実です。


２．指値
銀行の担保価（積算評価）を見てその範囲内で不動産を取得する。
銀行が融資を受け続けていくためには、必要な条件になります。

しかし
世のなかの不動産がすべて担保価以下で売られていることはありません。

むしろ、担保価以下の価格で売られていることはきわめて稀です。

だったら
「担保価以下で不動産を取得できるの？」
と思うのも無理もありません。

しかし、「もしあなたもできる」としたらどうですか？

担保価以下で不動産を購入する方法があります。
それは「指値」（さしね）をすることです。

「なんだ指値なんて知っているよ。自分の希望する金額を売主に言えばいいんでしょ」と言っているあなた。
まさにその通りです。

では、いくらで指値を入れたらいいか？自分なりの判断基準を持っていますか？

ただ安く買いたいからと言って、闇雲に低い金額で指値を入れても売主に無視されるだけです。
合理的な金額で売主も納得できる材料を提供して指値を入れる。

ただ、闇雲に指値を入れるよりよっぽど現実的です。
不動産取得がより現実的になります。

では、そのためにはどうしたらいいのか？
それは、不動産鑑定の手法を使って数字を出すのです。

不動産鑑定士は、不動産の価格を決めることのできる国家資格です。
競売などで基本価格を算定するのも不動産鑑定士が決めますし、国や都道府県、市区町村などの公的機関からの依頼を受け不動産価格を算定したり、その他、いろいろな場面で活躍します。

実際の取引金額とは違う合理的な金額をはじきだしてくれます。
しかし、実際に不動産鑑定士に不動産の評価を正式にお願いすると一物件につきン十万円も請求されてしまいます。

毎回、不動産鑑定士さんに評価をお願いしていたらいくらお金があっても足りません。

それを自分でするのです。
実はある程度の正確さであれば、あなたにも不動産鑑定はできます。
方法さえわかればできるのです。
※ちなみに、不動産鑑定士以外が鑑定評価を行うのは、評価したことでお金を受け取るような仕事にしなければ何の問題もありません。

通常、不動産鑑定を行うには、不動産鑑定評価基準という非常に難しい理論を丸暗記しなければならないのですが、
齋藤が教える方法なら、近隣の不動産の価格や賃料収入など、一般に手に入れることができる情報から、中学生程度の学力と理解力がある人なら誰でも不動産の適切な金額をはじき出すことができます。
その方法で、売主も納得する合理的な金額を根拠を出して、買い希望額として売主に提示するのです。

もちろんこの手法で指値を入れたからといって１００％確実に不動産を手にできるわけではありません。
しかし、訳のわからないくらい低い金額で指値を入れるよりかは、遥かに現実的です。

指値を入れて低い金額で不動産を取得することで、担保評価に余剰を出す。
こうすると債務超過になることはそうはありません。

キャッシュフローが出ることが当然の条件になりますが、不動産を買い進めて行くことができるのです。

これは不動産投資で成功している人なら誰でもが行っている方法です。
しかし、１棟買ったあとその後買い進めることができない人はこの考えがなかったのです。
ですので、買えなくなってしまったのです。

そうならないためにもここまで書いてきたことを身につけていただきたいと思います。
ここまで書いてきて話はご理解いただけたでしょうか？

それは「知っているか、知らないか」の違いだけです。
たったこれだけのことです。ほんの僅かな違いなのですが結果は大きな違いとなって現れます。

自分がこの不動産を買ったあとにどのように次の不動産を買っていけるのか？
それがしっかり理解できているかどうか？
たったこれだけです。

以前、私が融資をしたお客様でこの３年間で１１棟の賃貸マンションを購入されたという方がいました。０から１１棟です。これは驚異的です。
しかし、彼を見ていて何故こんなに短期間で不動産を急速に増やすことができたかが理解できました。

当時、世のなかでは

　・なにがなんでもフルローンで買いたい
　・物件は利回りが高いのが一番
　・とりあえず赤字にはなってないから大丈夫

というような安易な考えで不動産投資に参加するひとが大勢いましたが
（それでも買えた時代、ということもありましたが）

残念ながらその中には次の不動産に行けず苦しんでいる人も多いのが事実です。

ところが彼は、一番はじめの物件の買い方から、他とは違っていました。
きちんと自己資金を入れて、なおかつ交渉の末、本来の価値よりも破格に安く物件を手に入れていました。

あなたも、次々と不動産を増やしていける不動産の買い方を身につければこのお客様のようになれるのです。

これまでお話してきた担保価が出る物件を指値で安く買う方法を身につけてしまえば、不動産投資で何を買ったらいいか迷い、心配することはありません。

毎月の不動産収入をきっちり稼ぎながら、最短距離であなたの望む収入と資産まで増やすことが出来ます。

不動産投資で成功した人たちは、それまでの経験の中からこのすテクニックを身につけてきました。
だから、成功している人たちは何棟もの不動産を手に入れるのです。

いままではお金持ちたちだけが、その経験から編み出してきたテクニックを
私と齋藤が、融資と鑑定のプロの誇りにかけて全力でまとめあげ、スキルとして１つのマニュアルににまとめました。

マニュアルに用意されたシートに入力するだけで、担保価や指値が判定できるので初心者でも暗記や難しい計算は必要ありません。

このマニュアルを手にしたあなたは
お金持ちがつかっているテクニックをすぐに実践することができます。

いつまでも自分がなにを買ったらいいか迷って動けない人
不用意に不動産を購入して先へ進みにくくなくなってしまった人
その他大勢の人をしり目にあなたはどんどん不動産増やしていくことだってできるのです。

この方法を知ったならもうあなたに怖いものはありません。

融資をしていた人物が不動産を買うための融資について教えることは一般にありません。
不動産鑑定士たちが一般の人に鑑定や指値の方法について教えることはありません。

なぜなら
融資にしろ鑑定にしろ、それが彼らプロの「飯のタネ」であることはもちろん
その手法が公開されてしまうと、融資先の顧客や、鑑定を依頼したクライアントが「余計な知恵」をつけて仕事がしにくくなってしまうからです。
融資にしろ、鑑定にしろ、不動産にまつわる業界というのは極めて閉鎖的なのが特徴で、私たちはこの状況を解放し、本気で不動産投資で成功する人を応援したいと思っています。

このマニュアルであなたが知ることができることは以下になります。

以上が、元融資担当者の小川が公開している不動産融資と銀行評価に関する秘訣になります。
ここまでの内容でも、今回あなたにお渡しするマニュアルの半分にもなりません。

そして、以下が
不動産鑑定のプロである齋藤が教える
資産価値の高い不動産を、担保価以下で指値をするためのノウハウになります。


これ以外にもマニュアルには
あなたが毎月お金をもうけながら
短期間で２棟、３棟と物件を増やせる不動産を買うために役立つノウハウがたくさんちりばめられています。

マニュアルには銀行の担保が出る物件を、指値で買うために必要なすべてのノウハウがまとめられているだけでなく
付属の計算シートを穴埋めするだけで、不動産を買うためのノウハウを半自動的に実践できるようになっています。
上記でお話したノウハウのすべてをあなたが暗記する必要はありません。

私があなたのためにご用意したマニュアルには
私が１０年以上融資審査実務に携わり５００億円以上融資してきた経験と
不動産鑑定士補の齋藤が資格取得に１０００時間を費やし、鑑定現場で９４５件鑑定したからこそ体得できた不動産の価値の本質をみきわめる方法が凝縮されています。

このマニュアルに盛り込まれているのは
１年２年で通用しなくなるような、その場限りのノウハウ、テクニックではありません。

経済状況や融資情勢に左右されずに
不動産収入でサラリーマンの給料以上の収入を獲得するために必要な
不動産の買い方のすべてのノウハウとスキルを公開しています。

忙しいプロが毎日現場で実践しているノウハウ、スキルですから
高度な内容ながら非常にシンプルでわかりやすくまとめられています。

正直言って、すでに不動産を持っている人は見ないほうがいいかもしれません。
「非常に大切なことを見落としたまま購入してしまい、取り返しがつかなくなってしまった」と、
ショックを受ける可能性すらありますから・・・

もしかしたら、いままでずっと迷って１棟目も買うことができなかったあなたのほうがラッキーかもしれません。

以下
レバレッジ不動産投資術　完全実践マニュアルの教材パッケージです。

「レバレッジ不動産投資術」は、複数の物件をどんどん買っていくために必要な 知識、ノウハウ、テクニックを、実践で活用できるまでサポートするフルパッケージ教材です。 そのために本教材は、複数の不動産をどんどん買えるノウハウを学ぶ、実践する、 そしてフォローを受けるの３つのパートから構成されています。 　■ノウハウを学ぶ 　教材１　　『２棟目以降も買い進めるための 　　　　　　担保の出る物件を、指値で安く買う方法』（セミナー編） 　　セミナーＤＶＤ２枚組＋テキスト 　　２００９年４月に開催された特別セミナーの収録ＤＶＤ。 　　銀行が重視している担保価の計算方法については小川が 　　そして指値の元になる不動産鑑定評価の方法については齋藤が 　　具体的な事例を挙げて２時間３５分１２秒にわたり解説しています。 　　ＤＶＤvol.１　（1時間13分58秒） 　　第一部　『鑑定評価を知り指値を入れて 　　　　　　　不動産を安く買う方法』 　　　　　　講師　齋藤靖之 　　　　鑑定評価はどのように評価しているのかを知り、自分でも近隣の相場から 　　　　自分なりの評価額を出すことができ、適切な指値ができるようになります。 　　ＤＶＤvol.２　（1時間21分14秒） 　　第二部　『銀行評価を知り担保評価の高い 　　　　　　　不動産を見つける方法』 　　講師　小川武男 　　　　銀行の積算評価の手法を知り、銀行がどの程度の評価を出すかを大まかに把握する 　　　　ことで、銀行が融資を出しやすい物件を見分けることができ融資を受けやすくなります。 　　第三部　『銀行評価と鑑定評価の違いを活用して 　　　　　　　　不動産投資を成功させる秘訣』 　　講師　小川武男／齋藤靖之 　　　　融資のプロと鑑定のプロのコラボレーションで明らかになる 　　　　成功するための不動産投資の秘訣とは？ 　■ノウハウを実践する 　教材２　　『２棟目以降も買い進めるための 　　　　　　担保の出る物件を、指値で安く買う方法』（実践編） 　　動画解説ＤＶＤ３枚組＋データＣＤ−ＲＯＭ１枚 　　『２棟目以降も買い進めるための担保の出る物件を、指値で安く買う方法』 　　を実践するために役立つ３つのツールを収録したデータＣＤ−ＲＯＭと 　　そのツールを活用する方法を動画で詳細に解説したＤＶＤセットです。 　　データＣＤ−ＲＯＭ収録の２つの計算シートは、エクセルシートの空欄を埋めていくだけで 　　積算評価計算シートでは不動産の担保価が、 　　簡易鑑定シートでは売主への説明ができる価格での指値が 　　自動的に計算されます。 　　上記２シートで最終的に自分が購入してよい価格を定めることができたら 　　長期収支チェックシートで将来的なキャッシュフローと純資産の推移をチェックし 　　買っただけでは終わらない本当に成功できる物件の買い方を実現します。 　　また、 　　このシートの使い方、そしてシートを使うために必要なデータを 　　インターネット等で調べる方法まですべて動画で解説していますので 　　何の予備知識がなくてもフルにこの計算シートを活用することが出来ます。 　　この実践編により、以下の３つのステップが実践できるスキルが身につき 　　３棟、４棟と買い続けることができる不動産投資が可能になります。 　　 ステップ１ 銀行がお金を貸したくなる 物件かどうかをチェックする。 　　 ■『担保余力が出る物件と銀行の考え方』　（実践編DVD vol.1） 　　　　　積算評価計算シートをつかって、 　　　　　銀行に持ち込まなくても担保価を自分で計算する方法を解説します。 　　　　　【補足解説】 　　　　　路線価の調べ方（国税庁ホームページ） 　　　　　積算評価計算シートの使い方 　 ステップ２ できるだけ担保余力を残すために ぎりぎり安めの指値をする。 　　 ■『鑑定評価で指値を出す方法』　（実践編DVD vol.2） 　　　　　不動産投資で成功するための指値の方法をレクチャーします。 　　　　　簡易鑑定シートを活用することで、誰でも説得力ある指値を出すことが可能です。 　　　　　【補足解説】 　　　　　路線価の調べ方（全国地価マップ） 　　　　　近隣価格の調べ方 　　　　　路線価と近隣価格の比較 　　　　　周辺賃料相場の調べ方 　　　　　簡易鑑定シートの使い方　１ 　　　　　簡易鑑定シートの使い方　２ 　　　　　簡易鑑定シートの使い方　３ 　 ステップ３ 購入後の収支を長期的にチェックし 次の不動産が購入できる時期を予測する。 　　 ■『長期収支をチェックする方法』　（実践編DVD vol.3） 　　　　　いくら指値が成功して安く買えたとしても、赤字であったりしては意味がありません。 　　　　　不動産投資の成功のためには、購入時のキャッシュフローだけでなく、 　　　　　物件購入後長期にわたる収支と資産バランスを検討する必要があります。 　　　　　入居率の低下や、減価償却費の満了にともなうキャッシュフローの変化に 　　　　　耐えられるかどうか。そして、購入後どれくらいの時期に純資産が回復して 　　　　　次の物件の購入に動けるか？を、 　　　　　長期収支チェックシートで予測する方法を解説します。 　　　　　ほとんどの不動産投資家が見落としやすい、 　　　　　減価償却満了時に大きな問題となるデッドクロスについても検証します。 　 　　■各種計算シート（データＣＤ−ＲＯＭ） 　　　　『積算評価計算シート』（エクセルファイル） 　　　　　元融資担当者の小川が銀行員時代に活用していたシートをより使いやすく進化させ、 　　　　　数字を入力するだけで、積算評価を出すことができます。 　　　　『簡易鑑定シート』（エクセルファイル） 　　　　　不動産鑑定のプロの齋藤が、どんな初心者でも数字を入力することで、 　　　　　鑑定のスキルを活用し指値の目安を出すことができます。 　　　　『長期収支チェックシート』（エクセルファイル） 　　　　　物件購入時から３０年間にわたっての 　　　　　キャッシュフローと資産バランスを計算します。 　　　　　将来的な不動産経営の安定性と、次の不動産の購入時期 　　　　　そして、 　　　　　減価償却満了時に大きな問題となうデッドクロスについても検証します。 　■フォローを受ける 　■不動産を見る目を磨くフォローメール 　　本マニュアルをご購入後、 　　あなたのメールアドレスに定期的にフォローのメールをお届けします。 　　フォローメールでは、本マニュアルの内容に関する補足解説を行います。 　　さらに、フォローメールでは実際の物件を題材にした練習問題を出していきます。 　　課題不動産の担保価、適切な指値、その他法的、物理的な懸念点など 　　数字だけでない総合的な物件を見る目を鍛えていきます。 　　練習問題を実際に解いて、回答と答え合わせすることで 　　不動産を見極める実力がメキメキとアップします。 　　※練習問題の配信はご購入後６ヶ月以内に１０問以上を予定しております。 　　　必要に応じて期間延長、問題数増はありますが、減らすことはありません。 　■正確なスキルを身につけるためのメール添削サービス 　　（６ヶ月間有効） 　　今回のマニュアルでは、あなたが成功できる不動産を購入するために必要な 　　すべてのスキルをお渡ししています。 　　付属の計算シートを活用して頂ければ、銀行の積算評価と、鑑定評価を活用した指値が 　　あなたも自由にいつでも活用できるようになります。 　　とはいえ 　　「はじめからうまく自分が評価できているか、自信がない・・・」 　　と不安になるのも無理はありません。 　　そのために、あなたがこのマニュアルで計算した結果がただしいかどうか、 　　私、小川と齋藤が直接添削して 　　あなたがこのマニュアルの使い方を間違っていないかどうかを確認して差し上げます。 　　現在、私のコンサルティングはメール相談だけでも１６万８千円ですし、 　　齋藤についても一般の相談は受けていません。なので、この両者から 　　あなたの物件評価の添削を受けられるのは非常に貴重なチャンスになります。 　　　添削を受ける際には 　　　　・評価対象となる物件の情報 　　 　　（所在、土地・建物面積、用途地域、築年数、構造、家賃、戸数、土地の権利） 　　　　　があること 　　　　・マニュアル付属の計算シート 　　　　（積算評価計算シート、簡易鑑定シート、長期収支チェックシート） 　　　　　を添えて購入後にお知らせする所定のメール宛にお申し込みいただくことが 　　　必須になります。 　　１度添削を行い、あなたがただしくマニュアルを使いこなしていることが分かれば 　　あなたは私と齋藤と同じレベルで物件が見れるようになったということなので、 　　添削回数は１回です。 　　この添削権の有効期限は、教材到着後６ヶ月間とさせて頂きます。 　あなたとのお約束　　　教材の無料アップグレード 　　　このマニュアルでお伝えする成功するための不動産の買い方は 　　　経済環境や融資情勢に左右されない本質的なスキルです。 　　　しかし、融資業務は日々進展していますし、不動産投資の環境も 　　　時々刻々と変化しており、正確な運用のために計算シートの根拠となる数字などの 　　　更新が必要になることがあります。 　　　そのため、今後も必要に応じてバージョンアップを行い最新版に更新していきますが 　　　今、お買い上げいただいたあなたには、更新後の情報をすべて無料で差し上げます。 　　　つまり、あなたがお金を払うのは最初の１回だけです。 　　　 　　　＊商品のアップグレードに関しましては、 　　　　ダウンロード版をメールでお送りする予定となっております。　 　 　 　著者プロフィール 　小川　武男 　東京生まれ。 　大学卒業後、金融機関に入社し外回りの営業担当を経たのち 　融資担当。 　主に企業向け融資、不動産融資業務に携わる。 　不動産融資をこれまで３５０件以上手がけ、不動産売買の 　現場にも数多く立ち会っている。 　　　特に１億円以上の融資の取り扱いは多く、個人向けに９億８千万円の投資用不動産に 　　　対する融資をまとめた実績がある。 　　　また、年間３００件以上の不動産を現地調査して価格査定をするなど、不動産融資の 　　　エキスパート。 　　　現在はこの経験を活かし不動産融資コンサルタントとして投資家の支援を行っている。 　　　仕事柄、不動産投資家との付き合いも多く不動産投資の成功事例、失敗事例を 　　　目の当たりにしてきた経験から、成功している人と失敗している人の違いに着目し、 　　　不動産投資を目指す人に融資実務に携わってきた立場から情報発信を行っている。 　　　主な国家資格 　　　　　宅地建物取引主任者 　　　　　ファイナンシャルプランナー１級技能士 　 　齋藤　靖之 　宮城県生まれ。 　大学卒業後、土木・建築、土壌汚染等の専門調査に携わり 　不動産技術コンサルタントとしての経験を積む。 　2003年不動産鑑定士２次試験合格、 　不動産鑑定会社で９００件以上を評価する。 　　評価対象は収益ビル・マンションのほか、国内高級ホテル、工場、証券化に伴う 　　デューデリジェンス、ラーメン店・宝石店の立退料の算定など多岐にわたる。 　　2006年7月に独立し、国内外の不動産及び事業投資事業を行い、大手証券会社の 　　不動産事業部との提携も手がけている。 　　2008年より不動産投資アカデミーの代表をつとめ2000名以上の不動産投資家に 　　幅広い情報発信を行う。2009年4月には400人規模の不動産投資セミナーを開催し 　　全国から熱心な不動産投資家を集め盛況な会で参加者同士の交流を生み出した。 　　　主な保有資格 　　　　　不動産鑑定士補 　　　　　行政書士 　　　　　宅地建物取引主任者 　　　　　地質調査技士、技術士補

ここまでお読みいただいたあなたは、
少なからずこのマニュアルに興味を持っていただいたのですね？大変光栄なことであり、あなたに感謝いたします。
ありがとうございます。

さて、この担保の出る物件を指値で安く購入し
毎月の収入をしっかりと稼ぎながら短期間で資産を増やしていく方法を解説したマニュアルをいくらであなたに公開するか？
１億円でも３億円でも資産を築くことができるマニュアルをいくらにしたらいいか？

正直悩みました・・・

このノウハウで３億円もする買い物をして、月に何百万円もの家賃収入が入ってくることだってできるようになるのですから・・・
セミリタイアして自由な時間を手に入れることだって可能になってくるのですから・・・

また、不動産融資に携わっていた担当者が銀行内部の融資の秘密について公開することは決して他にはないだけでなく
不動産鑑定のプロが、だれにでもわかりやすく鑑定ができる方法を教えてくれることも、これまでになかったことですから。

私は個別に対面コンサルティングする時は、年間５０万円以上の報酬をいただいています。
また、齋藤のような人間に不動産鑑定を依頼した場合、１件の物件を評価するだけでも最低で５万円は必要になります。
そのため、このマニュアルをいくらであなたに提供したらいいのか正直にいって悩んでいます。

マニュアルの一部としてお渡しするＤＶＤに収録したセミナーにおこしいただいた方からは
１０万円でも安いという超えも頂きました。
確かに価値のわかって頂ける方には、１０万円でも安いと思います。

しかし、このマニュアルを必要としているあなたは、これから不動産を買おうとしている資金的にも大切な時期ですから
できるだけ手にしやすい条件でお届けしたいとも思います。

いろいろ考えました。悩みましたが、値段を決定しました。


このマニュアルの値段は、 ３５，０００円 としたいと思います。

そうでしょうか。
私は、はっきり言ってこの値段でも安すぎると思っています。

なぜなら、
私が融資担当者として３５２件、５００億円以上の融資を行ってきた経験と
齋藤が１０００時間以上の勉強の末国家試験に合格し、９００件以上の不動産を鑑定して身につけた経験は
お金を積んで手に入れられるものはありません。

その２人のプロの経験にもとづくノウハウを
不動産 あなたはマニュアルを手にしただけですべてを活用し、収入と資産を増やすことができるのです。

今までも、わたしたち不動産アカデミーは
本当にあなたが幸せな大家さんになるために必要な情報だけを提供してきました。
だからこそ、あなたもここまでこの手紙を読んでくださっているのだと思います。

なので、このマニュアルにも価格に見合った以上の価値があると
私も自信を持っていますし、あなたにもそれがわかってもらえると思います。

このマニュアルは予告なく値上げすることがありますのでご了承ください。


さらに今なら

送料無料キャンペーン実施中 通常１，６００円の送料を無料にさせていただきます。 あなたが日本国内（離島をのぞく）にお住まいであるならば、どこに住んでいても送料無料でお届けします。 ぜひ、この機会にお申し込みください。 ※海外への発送は承っておりません。

さらに今、申し込んでいただいた方には

こちらの２大特典をプレゼントいたします。

今回マニュアルをお申し込みいただいた方のために、さらにさらにすごい特典をご用意しました。

このマニュアルには、
あなたが毎月お金をもうけながら短期間で２棟、３棟と物件を増やせる不動産の購入法が、 図解のテキストと、ＤＶＤの映像で分かりやすく解説されています。

しかし、どれほど私が、その内容を説明しても、あなたは、まだ不安に思われているかもしれません。

ここで、完全返金保証をつけてしまうことは簡単です。
でも、このマニュアルには、完全返金保証をつけません。

なぜなら、「ちょっとのぞいてみて無理そうだったら返金すればいいや。」と考えていると、
どんなに簡単なマニュアルでも実践する事ができないからです。

それよりも、当初の目的である、「将来のあなたが今の給料以上の収入を不動産投資で確保する」ことに、保証を付けるべきであると考えました。
このマニュアルを読んでみて、
「将来、今の給料以上の収入を不動産投資で確保する？それは少し大げさなんじゃないの？」
と思われるかもしれません。
（実践していただければ、大げさでは無い事がお分かりいただけると思いますが…）

でも、仮に今の給料以上の収入を手に入れられなかったとしても

１棟だけでも不動産を手に入れることができ、毎月数万円、数十万円の収入が手に入れば
このマニュアルの元は十分に取れるのではないでしょうか？

私は、あなたが、マニュアルをチラッと見て、すぐに返金手続きをするより、
ちょっと実践してみて、不動産を手に入れるほうが、あなたにとってメリットが大きいと思います。

借りに１棟の購入で終わったとしても
このマニュアルどおりに不動産を選んでいれば
収支の面で損をする可能性は非常に低いはずですから。

また私は、そんなあなたに買ってもらいたいのです。
ですから、ちゃんとＤＶＤと動画をみて、計算シートを活用してチャレンジしてみた人にだけ、返金保証をつけることにしました。

この保証とは、このマニュアルを全て見て、チャレンジしたけど、ぜんぜん不動産が買えなかった場合には、
マニュアルの代金を全額返金するという保証です。

繰り返します。このマニュアルをご注文いただいて、このマニュアルに従って不動産を選び、６ヶ月間に買い付け証明を１件以上入れてもそれでも１棟も不動産を購入することができなかった。
こんな場合には、無条件で全額返金させていただきます。

本気で実践するためには必ずひつようになるものだと思うので
今回フォローとして差し上げる『評価結果の添削をうける権利』を６ヶ月の期間内に１回使用することも
返金の条件とさせていただきます。

ただ、教材が届いた瞬間にやる気がなくなったとか
内容をひととおり見たけど自分には無理そうだった、という方はご遠慮ください。
また、今回お届けするマニュアルは、ノウハウよりも
実践して結果を出す（不動産を買う）ところに価値を提供していますので
すでに知っている内容だから、などという理由での返金もお断りいたします。
知っている内容であってもまず、６ヶ月間実践してみてください。

私の目的は、あなたに不動産投資で成功していただくこと。
そして、あなたにも私たちと一緒に幸せな大家さんのつながりを広めてもらえたら、とても嬉しいのです。
ですから、あなたにも自分にふさわしい不動産をみつけ、買うために、
マニュアルが届いて６ヶ月くらいは、最低限の努力をして欲しいのです。

頑張って不動産を探したり指値をしてみたけど不動産が買えなかった…そんな場合には、
マニュアル到着６ヶ月後から返金を受け付けますので、メールで返金依頼をして ください。 返金依頼のメールが届いたら、１０営業日以内に全額返金いたします。 （送料１６００円と決済手数料２４００円及び振込み手数料をご負担願います。）
返金依頼メールのあて先 contact●realestate-air.com（●を＠に変えてください） 返金依頼メールの記載項目 返金先の銀行名、支店名、口座種別、口座番号、口座名義 マニュアル自体は６ヶ月間頑張って頂いたあなたにプレゼントいたしますので返却は不要です。

ここまで、保証をつけるのは、ＤＶＤや冊子まで配送する教材としては、ほとんど無いことだと思います。
ですから、もしかしたら私の事を心配する人もいるかもしれません。
しかし、私は全く不安がありません。

なぜなら、このマニュアルに自信があるからなのです。

私と齋藤のプロの知識をあますところなく盛り込み、
実際に多くの不動産投資家の検証を経てまとめあげた方法だから自信があるのです。


オンライン通販　テキスト78ページ　DVD4時間29分31秒

注意！

私はこのマニュアルを通じてあなたのお役に立ちたいと思い、
この商品を販売しました。
しかし、以下に該当する方にはこのマニュアルは残念ながらお役にたてません。
購入しても時間と労力の無駄に終わってしまいますのでご購入はお控ください。

１．はじめから実践するつもりがない方
不動産投資に限らず、いくらノウハウを知ったところで行動し活用しなければ意味がありません。
私は本気で不動産投資をしたい方を応援したいと思っています。
ただノウハウを知りたいだけならご購入はご遠慮ください。
もちろん将来のことを考え本気で今から勉強しようというあなたは応援させて
いただきます。ご安心ください。

２．裏ワザ、魔法を求めている方
最初に答えを言います。
残念ながら不動産投資についての裏ワザ、魔法は世の中に存在しません。
これを求めている方は一生さまよい続けてください。
裏ワザ、魔法を求めている方にはこのマニュアルはお役に立ちません。
このマニュアルは不動産投資の王道を行くあなたのためのものです。

３．物件を一棟、二棟買ったあと融資が頭打ちになっている方
残念ですが、こういう方は一棟目、二棟目など最初のほうで購入の仕方、
資金計画に失敗しています。
現在の借金が原因でこの先の融資を受けることができないのです。
不動産投資は一棟目、二棟目の買い方がその後大きく影響します。
このマニュアルは不動産で資産を築いていきたいあなたのために
最初の内はどう借りたらいいかがわかる教材です。

４．うまくいかないこと、失敗を人のせいにする方
残念ですがこういう方は不動産投資に限らずあらゆる分野でうまくいきません。
マニュアルをご購入いただいても結果を出すのは難しいと思います。
不動産投資を真剣に勉強したい、取り組みたいというあなたを応援します。

これまでにこのマニュアルを活用いただいている不動産オーナーの方の声をお聞き下さい。









６ヶ月間はできるので、いますぐマニュアルを手に入れる。


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